Zakup domu, mieszkania lub działki z obciążeniem hipotecznym wielu osobom kojarzy się z trudnościami i ryzykiem. Nabycie zadłużonej nieruchomości nie jest jednak trudne, a do sfinalizowana transakcji wystarczy dopełnić kilka formalności.

Czy warto kupić nieruchomość obciążoną hipoteką?

Hipoteka stanowi zabezpieczenie wierzyciela w razie problemów ze spłatą długu. Pierwszym krokiem kupującego zadłużone mieszkanie, dom lub działkę powinno być sprawdzenie ksiąg wieczystych. Zapis o zadłużeniu znajduje się w dziale IV księgi wieczystej, jednak istotne z punktu widzenia nabywcy informacje znaleźć można także w dziale II oraz III.

Problemem może być wpis o hipotece przymusowej. Taki rodzaj zabezpieczenia wierzytelności stosowany jest w przypadku egzekucji długu i może stanowić przeszkodę w uzyskaniu kredytu na zakup lokum.

W każdym przypadku do sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką niezbędna jest zgoda banku. W sytuacji braku zaległości w spłacie powinno być to jedynie formalnością.

Kupno nieruchomości ze spłaconą hipoteką

Najprostszym rozwiązaniem jest kupno nieruchomości ze spłaconą hipoteką. W takim wypadku właściciel lokum powinien przed sprzedażą uregulować zaległości, a następnie uzyskać od wierzyciela potwierdzenie spłaty długu oraz zgodę na wykreślenie hipoteki z ksiąg wieczystych. W sytuacji, gdy sprzedający nie posiada środków na pokrycie zadłużenia, zaległości mogą być uregulowane przez kupującego. Zasady i warunki spłaty określane są w akcie notarialnym. W taki sposób pieniądze na spłatę zadłużenia przekazywane są bezpośrednio wierzycielowi.
Inną opcją jest przekazanie zadatku na uregulowanie zadłużenia przez kupującego. Kwota na spłatę długu przekazywana jest sprzedającemu przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. Jeśli właściciel mieszkania ureguluje zobowiązania wobec banku lub innego wierzyciela i hipoteka zostanie wykreślona z ksiąg wieczystych, nieruchomość może być sprzedana bez obciążenia. W przypadku, gdy sprzedający nie pokryje zobowiązania z otrzymanej od kupującego kwoty, jest zobowiązany zwrócić podwójną wartość zadatku.

Bez względu na sposób spłaty hipoteki, kupujący powinien zadbać o wykreślenie zapisu o długu z ksiąg wieczystych. W tym celu konieczne jest uzyskanie od wierzyciela zaświadczenia o uregulowaniu zaległości i zgody na usunięcie zapisu na podstawie spłaty zadłużenia. Kolejnym krokiem jest złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki.

Kupno nieruchomości obciążonej hipoteką na kredyt

Na kupno nieruchomości obciążonej hipoteką zdecydować mogą się również osoby nieposiadające środków pokrywających wartość długu i mieszkania. W takim przypadku kupujący ma dwie opcje. Pierwszą z nich jest przejęcie kredytu hipotecznego sprzedającego. Podstawą uzyskania zgody od banku na takie działanie jest zdolność i historia kredytowa nowego nabywcy. Warto pamiętać, że przejęcie kredytu nie oznacza jednocześnie nabycia własności lokalu przez kupującego. Strony transakcji muszą podpisać akt notarialny, w którym własność przenoszona jest za przejęcie kredytu.

Innym rozwiązaniem jest uzyskanie przez kupującego kredytu na zakup nieruchomości. Do jego otrzymania konieczne jest przedstawienie zaświadczenie o obecnym stanie zadłużenia lokalu. Efektem transakcji powinno być wykreślenie starego zapisu w księdze wieczystej oraz stworzenie nowego, a szczegóły przedsięwzięcia powinny być określone w akcie notarialnym.