Powiększająca się rodzina, rozwód, trudna sytuacja materialna – życie pisze różne scenariusze i czasami znajdujemy się w sytuacji, kiedy musimy sprzedać mieszkanie wzięte na kredyt. Największą przeszkodą do swobodnego dysponowania nieruchomością jest hipoteka. Jak przygotować się do sprzedaży obciążonego mieszkania i jakie procedury trzeba spełnić?

Na wstępie warto zaznaczyć, że sprzedaż mieszkania z hipoteką nie jest niemożliwa, ale wiąże się z pewnymi trudnościami. Hipoteka to inaczej ograniczone prawo rzeczowe, które zabezpiecza prawa wierzyciela. W tym przypadku jest to bank, który udzielił nam kredytu na zakup nieruchomości. Dzięki hipotece wierzyciel może dochodzić swoich prac, gdyby inwestor przestał spłacać kredyt. Nic więc dziwnego, że pierwsze kroki musimy skierować do banku, aby uzyskać jego zgodę na sprzedaż mieszkania. Sprzedaż nieruchomości bez pozwolenia banku nie jest możliwa.

Jak wygląda sprzedaż, gdy kupujący płaci gotówką?

Najlepszą sytuacją jest, gdy kwota sprzedaży przekracza wartość zaciągniętego przez właścicieli kredytu. Najprościej będzie, gdy kupujący dysponuje gotówką. Wtedy przelewa odpowiednią kwotę na poczet spłaty zadłużenia, a nadwyżka wraca do sprzedawcy. Warto jedynie dowiedzieć się czy konieczne będzie opłacenie prowizji od wcześniejszej spłaty kredytu. Ta kwestia powinna być zawsze uwzględniona na etapie umowy przedwstępnej lub głównej sprzedaży.

Nabywca chce sfinansować zakup kredytem – co wtedy?

Sprawa wygląda inaczej, kiedy kupujący także chce wziąć kredyt hipoteczny na mieszkanie. Warto wiedzieć, że bank udzielający kredytu kupującemu będzie mógł być wpisany do hipoteki dopiero po wykreśleniu banku kredytującego sprzedawcę. Dlatego na tym etapie niezbędne jest uzyskanie z banku dwóch dokumentów:

• oświadczenie o wysokości zadłużenia wraz ze sposobem spłaty i ewentualną opłatą za wcześniejszą spłatę kredytu,
• promesa, czyli oświadczenie, w którym bank składa obietnicę o usunięciu wpisu z księgi wieczystej zaraz po otrzymaniu przelewu od kupującego.

Promesa ważna jest 30 dni i jest to najlepszy czas, aby spisać z kupującym umowę przedwstępną. Powinna ona zawierać dane stron, cenę, terminy, zaliczki lub zadatki. Po sporządzeniu dokumentu osoba kupująca będzie mogła ubiegać się o kredyt i ustanowienie hipoteki.

Finalizacja transakcji

Ostatnim etapem sprzedaży jest wizyta u notariusza w celu spisania właściwej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Kupujący powinien dostarczyć kopię aktu do swojego banku, aby było wiadomo, że część pieniędzy to zapłata kredytu, którą przelewa na konto banku sprzedającego, a nadwyżkę na jego prywatny rachunek. Po otrzymaniu przelewu konieczne jest zaświadczenie o uregulowaniu zadłużenia, które uzyskuje się w swoim banku.

Następnie pozostaje jeszcze złożyć wniosek o usunięcie nieaktualnych wpisów w księdze wieczystej mieszkania i wpisanie w niej danych nowego właściciela nieruchomości i banku, który udzielił mu kredytu hipotecznego. Dokonuje się tego w wydziale ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym.

Sprzedaż mieszkania objętego hipoteką wymaga więcej formalności, ale jeśli podejdziemy do tego zadaniowo i przejdziemy przez cały proces krok po kroku to zakończymy go z powodzeniem i bez żadnych komplikacji.