W przypadku ogłoszenia upadłości, czy to przez osobę fizyczną, czy przez firmę, majątek upadłego przejmuje syndyk i w jego imieniu musi ten majątek sprzedać. Jest to okazja do nabycia nieruchomości w korzystnej cenie. Czy jednak transakcja taka obarczona jest ryzykiem? Jak ją przeprowadzić?

Ogłoszenie upadłości jest wynikiem braku możliwości bieżącego regulowania zobowiązań finansowych przez upadłego. Odbywa się na podstawie postanowienia sądu, po uprzednim złożeniu wniosku przez samego zainteresowanego, albo jednego z jego wierzycieli. W takim wypadku jego majątek przechodzi w zarządzanie syndyka, który musi podjąć wszelkie działania, aby go sprzedać, by móc uregulować zobowiązania upadłego wobec wierzycieli. Nie zawsze udaje się zaspokoić te roszczenia w całości, ponieważ niektóre wierzytelności korzystają z pierwszeństwa zaspokojenia, a na resztę nie starczy środków. Wierzyciele mogą jednak, w ramach rozliczenia, przejąć część majątku upadłego. Jeśli się na to nie zdecydują, wówczas sprzedawany jest on na rynku. Do zakupu może przystąpić każdy, a jest to dobra okazja do nabycia nieruchomości w korzystnej cenie, a w przypadku sprzedaży przedsiębiorstwa, do nabycia nieruchomości z pełną, gotową do prowadzenia działalności infrastrukturą.

Nabycie nieruchomości w drodze upadłości ma skutki takie jak nabycie jej w drodze egzekucji komorniczej. Nabywca nie odpowiada więc za zobowiązania podatkowe upadłego, nawet te powstałe już po ogłoszeniu upadłości. Wraz z finalizacją sprzedaży wygasają prawa i roszczenia osobiste ujawnione przez wpis w księdze wieczystej nieruchomości lub nieujawnione, a zgłoszone sędziemu komisarzowi w terminie 30 dni od obwieszczenia w Monitorze Sądowym i Gospodarczym o ogłoszeniu upadłości. Osoby, którym wygasłe prawa przysługiwały, czyli wierzyciele upadłego, z chwilą zwarcia umowy sprzedaży nabywają prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości.

Co istotne, istnieją prawa, które obciążają nieruchomość i jej każdorazowego właściciela, więc nie wygasają one z chwilą sprzedaży. Do takich praw należą:

  • służebność drogi koniecznej,
  • służebność przesyłu,
  • służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia.

Zgodnie z art. 313 ustawy Prawo upadłościowe użytkowanie oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w tym ostatnim wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia. Innym ryzykiem dla nabywcy jest możliwość postanowienia przez sędziego komisarza, na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej w zarzutach do planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej, że służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, zostaje utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej konieczna, a nie obniża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej.

W toku postępowania upadłościowego syndyk dokonuje spisu inwentarza, czyli majątku upadłego, którego wartość jest następnie szacowana przez wybranego przez syndyka biegłego. Biegły dokonuje tego na podstawie opisu i oszacowania.

Sprzedaż nieruchomości odbywa się w drodze przetargu lub licytacji. O ich terminie syndyk powiadamia poprzez obwieszczenie co najmniej dwa tygodnie przed planowaną datą. Przetarg lub aukcja przeprowadzane są na posiedzeniu jawnym, prowadzi je syndyk w obecności sędziego komisarza, który dokonuje zatwierdzenia oferenta.